Ingatlan – hozam vagy költség

Keressük tovább egy kicsit a forrását annak a 30 milliónak, amely szükséges lenne a passzív jövedelmünk megteremtéséhez! Legutóbbi bejegyzésünkben és klubestünkön is alaposabban foglalkoztunk a befektetési biztosításokkal. Most egy sokkal régebbi történet kerül elő, mint lehetséges forrás, amelyből megteremthető a szükséges tőke.

A dologi értékek közül az egyik leginkább vágyott tulajdon a ház, lakás. Alapvető kérdés azonban, hogy az ingatlan, mint befektetési forma vajon valóban a leginkább ideális, biztonságos befektetés számunkra, és hogy valóban céljainkat szolgálja-e?

Az ingatlan, amelyben lakunk, ha a saját tulajdonunk is, nem tekinthető befektetésnek, sokkal inkább költségnek, hiszen semmilyen jövedelmünk nem származik belőle. Már csak azért sem, mert próbáljuk saját igényeink szerint kialakítani, és sokkal többet költünk rá, mint amennyit egy befektetésre szánt eszközzel tennénk. Abban az esetben, ha hitel segítségével vásároltunk ingatlant, fokozottan igaz az, hogy inkább – igen jelentős – költséget teremtettünk, semhogy jó befektetésünk lenne az a hely, ahol élünk. Ráadásul hitel esetén nincs is saját lakásunk, hiszen valójában a bank lakásában élünk, csak ál-biztonságérzetünk lehet.

A saját igényeink szerinti kialakítást, berendezést azonban megtehetjük egy nem saját (bérelt) ingatlannal is, amelyet otthonunknak nevezhetünk. A felszabaduló tőke pedig valóban termelhet olyan hozamokat, amelyek a bérleti díjon felül igazi jövedelmet eredményezhet. Felmerül tehát a kérdés, hogy miért ragaszkodunk ahhoz, hogy saját tulajdon legyen az, amit otthonnak nevezünk? Nem a tulajdonlás tényétől lesz otthonunk, hanem tőlünk, a családtól.

Legnehezebb persze az érzelmi alapokon vagy örökölt nézetek, viselkedésformák alapján hozott döntéseinken változtatni. El sem tudjuk képzelni, hogy a „biztos” saját lakás helyett albérletben éljünk. Nem is akarunk feltétlenül erre buzdítani senkit, de mindenképpen elgondolkodtató a felvetés.

Ha ragaszkodunk is a saját lakáshoz, mi a helyzet a valóban befektetésnek szánt lakással?

Mint minden befektetésnél, az egyik legfontosabb szempont itt is a hozam. Az ingatlanok esetében két oldalról jöhet ez. Egyrészt az ingatlan hasznosításából, például bérbeadásból, illetve az ingatlan árának emelkedéséből. A jelenlegi helyzetben 5-10 éves távlatban a legtöbb szakértő nem igazán prognosztizál áremelkedést, így ezzel aligha számolhatunk.

A hozam kalkulálásánál rendkívül fontos a költség oldal is, hiszen – bár hajlamosak vagyunk megfeledkezni róla – de itt is vannak költségek:

• Gépészeti berendezések amortizációja (vezetékek, bojler, kazán és társaik), amelyek cseréje, felújítása időről időre költséget jelent. Ha bérbe adjuk az ingatlant, a bérlő jogos elvárása, hogy folyamatosan azonos színvonalú ingatlanhasználatot tegyünk lehetővé.
• 5-10 évente egy festés is aktuális lehet.
• Ha valóban hosszú távon gondolkodunk, 30 éves távlatban mindenképpen esedékes egy részleges vagy teljes felújítás is, amely akár az ingatlan értékének 20-30%-ába is belekerülhet.
• A bérlő(k) keresése, a díjak beszedése, egyéb teendők mind időt és költséget jelentenek.
• Amennyiben hivatalos formában adjuk ki a lakást, bizony a bérleti díj után adót, járulékot is kénytelenek vagyunk fizetni, ami igen jelentősen rontja a hozamkilátásokat.

A költségek, ráfordított idő és energia tehát az, amelyet semmiképp nem szabad figyelmen kívül hagynunk. Le kell ülnünk egy kockás papír társaságában, és írnunk a számokat. Mindemellett mikro- és makrokörnyezeti tényezők is befolyásol(hat)ják ingatlanbefektetésünk értékét, hiszen egy-egy városrész megítélése, környezete sokat változhat az idők folyamán akár pozitív akár negatív irányba. Akár egy-két „problémás” család szomszédsága is eldöntheti a befektetés sorsát. Ezekre sajnos általában nincs befolyásunk.

Kijelenthető tehát, hogy az ingatlanba fektetés fokozottan igényli a szakértelmet, odafigyelést és nem „tudtuk le” a dolgot az ingatlan megvásárlásával, nem igazán nevezhető passzív jövedelemforrásnak.

Az eredeti témafelvetéshez visszatérve, amennyiben van legalább egy saját ingatlanunk, bizony a szükséges 30 millió Forint tőke jelentős részével már rendelkezünk is, csupán el kell döntenünk, hogy továbbra is ingatlanban tartjuk vagyonunkat, vagy elmozdulunk egy eddig talán kevésbé ismert – de nem feltétlenül kockázatosabb és valóban passzív jövedelmet jelentő irányába.

Hogy milyen meglévő erőforrásainkkal érhető el a szükséges tőke, és hogy azt hogyan tudjuk valóban termőre fordítani, erről fog szólni következő, február 29-i klubestünk, amelyre már jelentkezhet az ide kattintva megjelenő oldalon >>>